Immobilier 2026 : pourquoi c’est le bon moment pour investir

Un marché qui s’est corrigé, mais pas effondré.

Beaucoup d’investisseurs particuliers ont mis leurs projets en pause depuis 2022, échaudés par la hausse des taux de crédit et les gros titres alarmistes sur l’immobilier en général. Cette prudence peut se comprendre, mais il est important de se rappeler que l’investissement immobilier se pense sur un temps long : il ne faut donc pas rester englué dans l’actualité immédiate, mais prendre du recul sur la situation et penser sur le long terme.

Les chiffres du marché résidentiel confirment une stabilisation, le volume de transactions a rebondi à environ 929 000 ventes sur les douze derniers mois, en hausse de plus de 10 % sur un an, tandis que les prix progressent modérément, autour de 1,5 à 1,6 % en moyenne nationale ; certes loin des envolées d’avant 2022.

Les taux de crédit immobilier se sont, eux, stabilisés dans une fourchette de 3,2 à 3,5 % sur les durées longues, un palier que les professionnels du financement considèrent désormais comme un point d’équilibre durable plutôt que comme un pic transitoire.

Cette stabilisation change tout pour le calcul de rentabilité. La baisse des prix intervenue entre 2022 et 2024 dans plusieurs grandes villes, combinée à la hausse continue des loyers portés par une demande locative structurellement forte, a permis au rendement locatif brut moyen national de progresser, pour s’établir aujourd’hui entre 4,7 % et 5,5 % selon les zones — contre 4,6 % il y a trois ans. Dans certaines métropoles du Sud et de l’Ouest, comme Marseille ou Montpellier, les rendements dépassent même 5,2 % à 5,4 %, portés par une pression démographique et étudiante qui ne faiblit pas.

Le message est clair : la fenêtre de tir qui pouvait sembler fermée entre 2022 et 2024 est ouverte. Les investisseurs qui achètent aujourd’hui profitent d’un double effet — des points d’entrée plus favorables qu’au pic du marché, et des loyers qui ont continué de grimper pendant que les prix stagnaient.

La tension locative, un moteur qui ne s’essouffle pas

Si le marché de l’achat retrouve un peu de souffle, celui de la location reste sous très forte tension. La demande locative dans la plupart des villes françaises demeure nettement supérieure à son niveau d’il y a cinq ans — avec des hausses de demande atteignant 40 à 50 % dans le top 50 des villes françaises par rapport à 2021. La difficulté à accéder à la propriété a contraint de nombreux ménages à rester locataires plus longtemps, contractant une offre déjà insuffisante face à une construction neuve qui reste historiquement basse.

Pour un investisseur, cette configuration est une aubaine rare : elle sécurise à la fois la vacance locative ; les biens bien situés se louent vite ; et la dynamique des loyers, qui repartent à la hausse depuis le début de l’année. C’est précisément le type de contexte dans lequel un investissement locatif bien positionné construit sa performance sur la durée, plutôt que de dépendre uniquement d’une plus-value hypothétique à la revente.

Jeanbrun : Un nouveau cadre fiscal pensé pour relancer l’investisseur privé

C’est sans doute la nouvelle la plus stratégique pour qui envisage d’investir dans le neuf : la loi de finances pour 2026, promulguée le 20 février dernier, a créé le statut du bailleur privé ; le dispositif dit « Jeanbrun », du nom du ministre du Logement qui l’a porté. Entré en vigueur le 21 février 2026 et applicable jusqu’au 31 décembre 2028, ce nouveau cadre remplace la logique du Pinel et de la simple carotte fiscale.

Contrairement à une réduction d’impôt forfaitaire et bornée dans le temps, le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement comptable : chaque année, l’investisseur peut déduire de ses revenus fonciers une fraction de la valeur du bien — entre 3 % et 5,5 % selon le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social), calculée sur 80 % de la valeur d’acquisition, hors valeur du terrain. Point important : cet amortissement permet en complément une imputation possible sur le revenu global (l’ensemble de vos revenus imposables, au-delà des seuls revenus fonciers) pouvant atteindre 10 700 euros. Ce dispositif s’avère particulièrement intéressant pour des contribuables avec une TMI (tranche marginale d’imposition) à partir de 30 % et éventuellement détenteurs de revenus fonciers : un appartement en location, ancien Pinel par exemple, des SCPI…

Autre caractéristique intéressante : aucun zonage géographique n’est imposé, ce qui élargit considérablement le champ des opportunités d’investissement sur le territoire. Le dispositif s’adresse principalement aux logements collectifs neufs respectant la réglementation environnementale RE2020 ; les logements anciens peuvent aussi être concernés, mais les critères de travaux à respecter semblent inatteignables si l’objectif est de rester dans une logique d’investissement cohérente ; des évolutions pourraient intervenir prochainement pour adapter le dispositif à l’ancien. En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer l’appartement nu pour une durée d’au moins neuf ans, avec des loyers et des ressources de locataires encadrés.

Pour un investisseur qui achète aujourd’hui, ce nouveau cadre offre une visibilité fiscale sur le long terme. C’est un vrai changement de philosophie : on ne défiscalise plus un placement, on amortit un actif sur le long terme, avec toute la lisibilité patrimoniale que cela suppose.

Le LMNP conserve ses atouts, sous une fiscalité désormais réajustée

Pour les investisseurs qui privilégient la location meublée, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel demeure l’un des outils les plus efficaces pour générer des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés grâce au mécanisme de l’amortissement comptable du bien. La réforme de la fiscalité des plus-values introduite par la loi de finances 2025 a modifié la donne à la revente, en réintégrant les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value imposable (le gain retenu pour le calcul de l’impôt lors de la revente) — une évolution qui rapproche d’ailleurs le LMNP du traitement désormais appliqué aux amortissements du nouveau dispositif Jeanbrun. Cela ne remet pas en cause l’intérêt du LMNP pour un projet pensé sur la durée : c’est un paramètre supplémentaire à intégrer dans la stratégie de détention et d’arbitrage, qui renforce l’intérêt de bien structurer son investissement dès l’acquisition plutôt que de l’improviser. De plus, le LMNP permet aussi d’investir en résidence de service, ce qui offre, en plus du cadre fiscal avantageux, plusieurs atouts : aucune gestion à assurer, des loyers garantis grâce au bail commercial (le contrat signé avec l’exploitant de la résidence), et la possibilité, dans certains cas, de ne pas être concerné par la réintégration des amortissements lors de la revente.

D’autres dispositifs ayant fait leurs preuves se distinguent… (Denormandie, Déficit Foncier, Monuments Historiques, Malraux…)

Le dispositif Denormandie, prorogé jusqu’au 31 décembre 2027, propose encore des opportunités. Proche du dispositif Pinel par son fonctionnement fiscal, il permet d’investir dans l’immobilier ancien rénové.

Par ailleurs, certains dispositifs permettent d’agir immédiatement sur sa fiscalité : il est possible d’impacter son imposition 2026 en investissant dans l’immobilier, à condition de finaliser son acquisition* avant le 31 décembre 2026. Chaque dispositif s’adresse à un profil d’investisseur précis :

• Le déficit foncier (mécanisme qui permet de déduire ses travaux de son revenu imposable) pour les détenteurs de revenus fonciers dès 8 000 €.
• Le dispositif Malraux pour des contribuables payant dès 10 000 € d’impôts par an
• L’investissement en Monuments Historiques, pour les investisseurs avec une TMI de 41 % ou 45 % et/ou avec un pic de revenus exceptionnel.

Dans tous les cas, l’équilibre entre fiscalité, qualité du bien, stratégie patrimoniale et vision long terme reste primordial pour un investissement réussi.

Pourquoi ce contexte appelle une vraie stratégie, pas un simple achat

Ce panorama serait incomplet s’il ne rappelait pas une évidence : l’immobilier n’est jamais un placement standardisé. Le rendement affiché dans une annonce — souvent brut — n’a que peu à voir avec la rentabilité nette-nette réellement perçue une fois intégrés le financement, la fiscalité, les charges, la vacance et l’entretien du bien. Un même projet peut afficher 7 % de rendement brut sur le papier et se révéler proche de 2 % net-net dans la réalité, selon la façon dont il est structuré.

C’est précisément là que se joue la différence entre un investissement immobilier subi et un investissement immobilier construit : le choix du dispositif fiscal adapté à sa situation, la localisation, le montage juridique, le mode de détention, l’arbitrage entre nu et meublé, entre neuf et ancien avec travaux — chacun de ces paramètres a un impact direct et mesurable sur la performance finale.

Dans un marché où il existe des opportunités mais qui reste technique — entre nouveau dispositif Jeanbrun, réforme du LMNP, dispositifs fiscaux, DPE (diagnostic de performance énergétique) et interdiction de location des passoires thermiques classées G depuis le 1er janvier 2026, encadrements de loyers… s’entourer d’un conseil capable d’articuler l’ensemble de ces paramètres n’est plus une option de confort. C’est la condition pour transformer une opportunité de marché en performance patrimoniale réelle.

Ce panorama doit aussi être lu avec ses limites : la fiscalité qui peut évoluer, un engagement locatif de neuf ans doit être anticipé comme tel mais ne détermine pas obligatoirement la durée optimale de l’investissement, et un rendement affiché reste une donnée conditionnée aux critères pris en compte, pas une garantie individuelle.

Le bon moment, avec la bonne méthode

2026 réunit une combinaison rare : des prix qui se sont ajustés, des loyers qui continuent de progresser, des taux de crédit stabilisés, une tension locative qui sécurise la demande, et un cadre fiscal renouvelé pour soutenir l’investisseur privé.

Mais investir avec la bonne méthode ne s’improvise pas, cela nécessite une analyse rigoureuse de différents facteurs, sa situation fiscale et patrimoniale, les différents dispositifs ou cadres fiscaux, les biens proposés et les partenaires éventuels.

De plus il est important de penser long terme, plutôt que de s’appuyer sur une promesse de rendement affiché et déterminé par de nombreux facteurs pouvant évoluer… Dans le cadre d’une stratégie patrimoniale, la réussite d’un investissement immobilier ne peut pas se jouer sur un simple pari.

*Signature du foncier et paiement du 1er appel de fonds travaux avant le 31.12.2026