Investissement immobilier : Faire de la pierre un outil d’enrichissement

L’immobilier, un actif qui résiste au temps

La pierre a traversé des crises économiques, monétaires, des périodes d’instabilité politique et géopolitique bâtit, mais les marchés vacillent, quand l’inflation ronge les économies dormantes sur un livret, la pierre est là. Solide. Tangible. Réelle.

Ce n’est pas du hasard. L’immobilier possède une caractéristique rare dans le monde de l’investissement : il répond à un besoin fondamental. Tout le monde aura toujours besoin d’un endroit où se loger. Quelles que soient les turbulences du monde, cette réalité ne change pas. Et c’est sur cette certitude que l’investisseur bâti sa stratégie.

Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Selon l’INSEE, les prix des logements anciens ont progressé de près de 30 % entre 2013 et 2023 en France métropolitaine — et sur vingt ans, certaines grandes villes ont vu leurs prix multipliés par trois, quatre, voire davantage. Sur le long terme, l’analyse historique de l’IGEDD (Institut de Gestion et d’Études du Développement Durable) révèle une croissance tendancielle réelle de +1,5 % par an en moyenne depuis près de deux siècles — une régularité spectaculaire.

Mais au-delà de la valorisation, c’est la capacité de l’immobilier à générer de la richesse qui nous intéresse. Un bien choisi avec méthode ne se contente pas de conserver sa valeur : il la multiplie, il produit des revenus, il travaille pour vous pendant que vous dormez. C’est la promesse du patrimoine actif — et elle est bien réelle.

L’effet de levier : investir avec l’argent des autres

Voici l’un des piliers de l’immobilier, investir sans utiliser sa propre trésorerie grâce au crédit immobilier.

Prenons un exemple, vous souhaitez acquérir un appartement de 150.000€, mais vous n’avez pas ce montant d’épargne disponible, la banque peut alors vous prêter.

Sous conditions d’endettement, avec un apport personnel ou non, vous pouvez prétendre au crédit immobilier. Vous devenez propriétaire d’un actif de 150 000 euros sans avoir mis cette somme sur la table.

C’est ce qu’on appelle l’effet de levier. Et en immobilier locatif, cet effet devient encore plus intéressant, c’est le loyer de votre locataire qui va rembourser, en partie la mensualité de votre crédit.

Vous construisez alors un patrimoine avec l’argent des autres. Cette mécanique, bien utilisée, est l’un des piliers de la liberté financière pour des milliers de personnes.

Le contexte actuel invite à la vigilance sur ce point : les taux d’emprunt, qui flirtaient avec les 1 % en 2021, une parenthèse enchantée de quelques années, tournent désormais plutôt autour des 3,5 %, ce qui représente une hausse de la mensualité non négligeable à montant emprunté égal. Cela ne remet pas en cause la pertinence du levier, mais ceci oblige à des calculs de rentabilité plus rigoureux et surtout à une sélection de biens faite avec méthode. Il peut aussi être nécessaire de prévoir un apport plus conséquent pour maintenir l’effort d’épargne déterminé en fonction de la capacité de l’investisseur. Tous ces éléments doivent dans tous les cas passer par une étude globale de situation.

Les différentes façons d’investir dans la pierre

L’immobilier n’est pas un produit unique offrant seulement des rendements différents. Il offre une palette complète de stratégies, s’adapte à chaque profil, propose des budgets variés, et permet de répondre à de nombreux objectifs.

L’investissement locatif classique.

C’est le plus connu, on achète un bien, on le loue, on perçoit des loyers. Simple en apparence, mais ça ne s’improvise pas :

Choix de la ville, de l’emplacement, du type de bien, d’un régime fiscal (nu ou meublé, micro-foncier ou réel) … Toutes ces décisions comptent et s’anticipent, ce sont les critères qui vont différencier un bon investissement d’une déception.

En 2025, le loyer moyen en France s’établit à 793 € par mois (source : statistiques.developpement-durable.gouv.fr), avec une hausse de 1,40 % sur un an selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL) — un signal fort de la tension persistante sur le marché.

La location meublée (et notamment le statut LMNP — Loueur Meublé Non Professionnel) offre des avantages fiscaux significatifs, notamment via l’amortissement comptable du bien, qui permet dans bien des cas de percevoir des loyers quasiment sans impôt pendant de nombreuses années. La rentabilité nette en location meublée est souvent plus élevée, et l’investissement peut se réaliser de différentes manières, biens classiques, résidences gérées (étudiantes, tourisme, affaires, séniors…), avec un bail meublé traditionnel ou sous bail commercial.

L’immobilier à rénover est une autre voie, plus exigeante mais potentiellement très lucrative. Acheter un bien dégradé sous-évalué, le remettre en état, puis le louer à sa juste valeur : c’est l’art de créer de la valeur là où d’autres ne voient que des problèmes. Certains acteurs sont spécialisés sur ces sujets et proposent des opérations permettant d’actionner un autre levier de l’investissement immobilier : la fiscalité. Des dispositifs dédiés à des profils spécifiques peuvent être étudiés : Denormandie, Malraux, Déficit Foncier ou encore Monuments Historiques.

L’investissement en Nue-Propriété :

La nue-propriété repose sur le démembrement : le bien est scindé entre un usufruitier — généralement un bailleur institutionnel qui le gère et le loue — et le nu-propriétaire, c’est-à-dire l’investisseur. Ce dernier acquiert le bien avec une décote de 30 à 40 % sur sa valeur de marché, sans percevoir de loyers certes, mais sans en supporter les charges, contraintes de gestion et surtout la fiscalité.

L’attrait fiscal est réel : aucun revenu locatif supplémentaire pendant toute la durée du démembrement, ce qui en fait une stratégie particulièrement adaptée aux profils fortement imposés. C’est une approche de capitalisation patiente, pensée pour préparer une retraite, transmettre un patrimoine ou optimiser une fiscalité.

Au terme de la période de démembrement, souvent 15 à 20 ans, l’investisseur récupère la pleine propriété d’un bien valorisé au prix du marché, générant ainsi un double levier, celui de la récupération de la pleine propriété et celui de la valorisation dans le temps.

L’investissement dans le neuf :

Depuis cette année, face à l’urgence dans laquelle se trouve le secteur du logement en France, les politiques envoient un message clair : construire et encourager l’investissement des particuliers. Pour cela le statut du bailleur privé a été créé (aussi appelé dispositif Jeanbrun), plus qu’un nouvel outil c’est un changement de logique, avec un levier puissant, l’amortissement du bien, et la possibilité de déduire de son revenu global. Conséquences et intérêts pour l’investisseur : des loyers non fiscalisés, une économie d’impôts complémentaire, et une rentabilité stable et de long terme.

Mais alors la fiscalité : alliée ou ennemie ?

C’est souvent là que l’enthousiasme des nouveaux investisseurs se refroidit, et c’est justement à ce moment qu’une prise de recul est importante : l’immobilier est un environnement vaste et complexe, il ne se résume pas à acheter puis encaisser des loyers. Les spécificités de chaque situation personnelle, les évolutions juridiques, les différents dispositifs ou régimes fiscaux… sont autant de paramètres à intégrer dans une réflexion globale, et il existe de nombreuses solutions d’optimisation.

Il faut comprendre un point primordial, deux investisseurs qui achètent le même bien au même prix peuvent obtenir des résultats radicalement différents. Cela peut avoir un impact important sur la pertinence du projet dans la durée.

Comme indiqué précédemment, nous disposons en France d’une variété importante de dispositifs afin d’encourager l’investissement, chaque outil répond à un profil d’investisseur et des objectifs précis. C’est précisément pour cela que la fiscalité ne peut pas être abordée seule, isolée d’une stratégie patrimoniale globale. Il est nécessaire de se poser les bonnes questions et ainsi choisir la stratégie la plus adaptée.

Un principe fondamental : Un mauvais investissement reste un mauvais investissement, même avec une belle réduction d’impôt. La qualité intrinsèque du bien doit toujours primer.

C’est pourquoi s’entourer des conseils de professionnels avertis n’est pas un luxe mais souvent le meilleur investissement en soi. Dans un univers aussi riche en subtilités, la maîtrise des leviers fait toute la différence.

Eviter certaines erreurs, et réussir son investissement.

En France en ce qui concerne l’immobilier, chacun a son expérience, son avis, ou ses croyances, mais un bon investissement immobilier ne doit pas être le fait du hasard ou d’un sentiment.

Acheter avec ses émotions. Attention à l’appartement coup de cœur, ou à la ville qui rassure car « c’est à côté de chez moi » : il ne faut pas choisir un investissement locatif comme une résidence principale.  Il faut avant tout s’appuyer sur des éléments factuels.

Négliger l’emplacement. Tout le monde connaît le mantra universel, que je ne citerai pas à nouveau*, mais qu’est-ce qu’un bon emplacement ? Là aussi cela se mesure, demande locative, dynamique économique, démographie, infrastructures, transports, projets de développement… L’important dans tout investissement locatif, c’est de louer le bien et bien le louer.

Ne pas bien anticiper les charges. Taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, travaux à prévoir, assurances, vacance locative… La rentabilité brute (loyer / prix d’achat) est souvent trompeuse.

Un dernier point : commencez maintenant.

Le premier investissement n’a pas besoin d’être parfait, il doit exister, c’est cet investissement qui va vous ouvrir la voie vers un futur serein. Commencez par construire une vision claire de vos objectifs, préparation à la retraite, création de revenus complémentaires, protection de votre famille, transmission… Il n’y a rien de magique, juste des stratégies réfléchies, un chemin solide bâti pierre par pierre.

Commencez à bâtir votre patrimoine de demain dès aujourd’hui, l’immobilier est un investissement long terme qui s’anticipe, plus vous commencerez tôt, plus le levier sera puissant.

*L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement…

Un article rédigé par Nicolas Even, Responsable de l’offre immobilière du Groupe Astoria