Investir dans l’immobilier sans augmenter ses impôts grâce au démembrement de propriété

Si la terminologie peut effrayer, l’investissement immobilier en démembrement temporaire de propriété repose cependant sur une logique assez simple. La définition de quelques termes s’impose. La pleine propriété d’un bien immobilier comporte trois composantes. D’un côté, l’usus et le fructus, qui correspondent aux droits de détenir et d’utiliser le bien, d’une part, et d’en percevoir des revenus, d’autre part (dans le cadre d’une mise en location par exemple). La réunion de ces deux droits correspond à l’usufruit. De l’autre côté, l’abusus correspond au droit de disposer du bien (par exemple de pouvoir le vendre). Son détenteur est le nu-propriétaire du bien.

Séparer temporairement l’usufruit et la nue-propriété

Ces droits peuvent être dissociés dans le cadre d’un démembrement de propriété. Pour un investisseur, cela revient à acquérir la seule nue-propriété d’un appartement ou d’un immeuble. En parallèle, l’usufruit est, lui, acheté par un autre investisseur, généralement un institutionnel comme un bailleur social, pour une durée déterminée, souvent comprise selon les montages entre quinze et vingt ans, lorsque le démembrement est temporaire.

Pendant toute cette période, c’est l’usufruitier qui se chargera de la mise en location du bien et qui percevra l’intégralité des loyers. C’est aussi lui qui devra s’occuper de l’entretien de l’appartement. Au terme du délai prévu, la pleine propriété est reconstituée et revient au nu-propriétaire. Ce dernier peut alors habiter le bien ou le louer. Cela se passe de manière automatique, sans formalité ni incidence fiscale.

Profiter d’une décote sur le prix du bien

Réaliser une acquisition de ce type présente plusieurs avantages. Tout d’abord, l’investisseur profite d’une décote sur le prix du bien par rapport à un achat en pleine propriété. Elle correspond globalement à la somme des loyers non perçus pendant la durée du démembrement. Plus cette dernière est longue et plus la décote est importante. Sur les montages les plus fréquents, elle est de l’ordre de 30 à 40 %. Profiter d’une telle baisse de prix peut intéresser les investisseurs ciblant des quartiers prisés et chers, mais aussi ceux finançant leur opération grâce à un crédit immobilier car ils pourront ainsi limiter leur endettement. A noter que les frais de notaire et droits d’enregistrement dus lors de l’acquisition sont partagés entre le nu-propriétaire et l’usufruitier : ils sont donc moindres que lors d’un investissement classique.

Eviter les revenus fonciers lourdement taxés

Autre atout majeur de ce montage : l’impact fiscal. En l’absence de revenus fonciers pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne paie ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux (CSG-CRDS). Il n’est pas non plus redevable de la taxe foncière. En revanche, si un emprunt a été contracté pour financer le projet, les intérêts peuvent être déduits des autres revenus fonciers perçus au sein du foyer (sous réserve que l’usufruitier soit un bailleur social).

Par ailleurs, pour les contribuables assujettis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), la valeur de la nue-propriété ne rentre pas dans l’assiette taxable à cet impôt. En effet, c’est l’usufruitier qui devra intégrer le bien pour sa pleine valeur à son patrimoine.

En outre, le calcul de la plus-value en cas de revente du bien une fois la pleine propriété retrouvée (à l’issue de la période de démembrement) est particulièrement avantageux. En effet, le prix d’achat considéré par l’administration fiscale pour son calcul est celui de la valeur du bien en pleine propriété alors même que l’investisseur n’a réglé qu’une fraction de cette valeur puisqu’il a bénéficié, à l’achat, d’une décote.

Transmettre son patrimoine à moindre coût

Dernier élément fiscal à avoir en tête : la nue-propriété peut être donnée pendant la période de démembrement, à ses enfants par exemple. Pour calculer les droits de donation, l’administration fiscale apprécie la valeur de la nue-propriété sur la base d’un barème fiscal dépendant de la durée de démembrement restant à courir. Il est ainsi possible de transmettre la seule nue-propriété d’un bien à ses enfants qui récupéreront sans taxation la pleine propriété du bien lors de l’extinction de l’usufruit.

S’ils sont séduisants, ces montages doivent correspondre à un projet patrimonial. En effet, il faut être en mesure de financer un bien immobilier, parfois avec des mensualités de crédit à rembourser, sans percevoir de loyers. De plus, même si un marché secondaire existe et que la nue-propriété peut être revendue pendant la période de démembrement, ces investissements doivent être considérés comme des projets de très long terme.

Profiter du savoir-faire d’un professionnel

C’est pourquoi il est préférable d’être accompagné par un professionnel, d’autant que l’offre reste limitée, en particulier pour l’usufruit locatif social (lorsque l’usufruitier est un bailleur social). Pour accéder aux meilleurs projets, mieux vaut faire appel à un interlocuteur ayant une bonne connaissance de ce marché spécifique. Il sera également d’une aide précieuse pour sélectionner le bon intermédiaire et étudier la convention d’usufruit qui régit les obligations de l’usufruitier pendant la période de démembrement. Elle définit notamment les travaux devant être réalisés pour la remise en état du bien au moment de la restitution au nu-propriétaire.

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