L’investissement immobilier en résidences seniors

Qu’est-ce qu’une résidence seniors ?

Une résidence seniors ou maison de retraite est une solution d’hébergement destinée aux personnes âgées autonomes, désirant conserver leur indépendance tout en bénéficiant de services et d’activités adaptés à leur âge et à l’évolution de leurs besoins. Contrairement aux résidences médicalisées (EPHAD) qui sont conçues pour les personnes âgées dépendantes nécessitant un accompagnement quotidien, les résidences seniors quant à elles n’emploient pas de personnel médical mais elles disposent d’une présence permanente de personnel afin d’aider les résidents.  Les résidences seniors offrent une gamme variée de logements individuels confortables et sécurisants du T1 au T3.

Elles associent donc à un immobilier de qualité (immeubles généralement neufs ou entièrement rénovés aux dernières normes) une offre de services dédiés aux besoins des seniors : domicile adapté, espaces de convivialité, proximité du personnel, sécurité, planning d’activités intérieurs et extérieures, etc.

Par exemple, sont mis à disposition des locataires des espaces de partages et de convivialités tels que salles de sport, bibliothèques, salon TV.

Pourquoi investir en résidence séniors ?

Un marché aux besoins identifiés et en pleine croissance

Au 1er janvier 2020, les personnes âgées d’au moins 65 ans représentaient 20,5% de la population française. D’ici 2040, cette proportion de personnes de 65 ans ou plus progresserait fortement pour représenter à cette date un habitant sur quatre.  La forte augmentation de cette représentation des personnes âgées dans la population française est inéluctable puisqu’elle résulte de l’arrivée dans cette classe d’âge de la génération née entre 1945 et 1955 dit des « baby boomers », surgie d’une explosion démographique sans précédent dans l’Histoire.

En parallèle, un deuxième facteur contribue au développement de ce marché des résidences seniors : le vieillissement de la population s’accompagne de l’allongement de l’espérance de vie. En 2040, l’espérance de vie d’une femme sera de 91 ans et 85,9 ans pour les hommes. Ces indicateurs mettent en avant l’ampleur de la demande de places en résidences seniors dans les années à venir.

C’est précisément pour répondre à cette demande croissante que les résidences services se développent, en associant à un immobilier de qualité une offre de services dédiés aux besoins des seniors : domicile adapté, espaces de convivialités, proximité du personnel, sécurité, planning d’activités, etc.

Investir en résidence seniors permet donc d’investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’un marché où il existe une forte demande locative avec une très bonne lisibilité dans les décennies à venir.

Un support d’investissement immobilier avec un rendement attractif, une pérennité des loyers et une gestion locative facilitée

Investir dans une résidence seniors permet de profiter d’un investissement dont le rendement est de l’ordre de 3 à 5 %. la rentabilité dépend de l’emplacement comme tout investissement immobilier mais aussi de la taille, de la qualité et du niveau de services de la résidence, ainsi que de sa bonne gestion locative par l’exploitant.

Un atout très important de l’investissement en résidence senior réside dans la facilité de gestion, celle-ci étant entièrement confiée à un exploitant professionnel. Un contrat, appelé « bail commercial » est signé entre l’investisseur propriétaire et le gestionnaire professionnel pour une période minimale de 9 ans.  Ce bail décrit les obligations et contreparties de chacun. L’exploitant est chargé du remplissage de la résidence et prendra à son compte les aléas locatifs (éventuelles vacances locatives). Le propriétaire investisseur perçoit les loyers rémunérant la mise à disposition de son bien, ce loyer étant prédéfini pour toute la durée du bail, et versé chaque trimestre.

Ce contrat va également fixer la répartition des charges entre exploitant, lequel prend en général à son compte les frais inhérents à la vie quotidienne du bien (entretien, assurances, risques locatifs, travaux de réparation courante, frais de gestion, taxe foncière, etc.).

Le bénéfice de la fiscalité avantageuse du régime LMNP

Les  revenus correspondant aux loyers issus de l’exploitation des résidences seniors rentrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) et permettent ainsi de profiter du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Le traitement comptable et fiscal de la location meublée est particulièrement intéressant car il permet à l’investisseur non seulement de déduire des loyers qu’il perçoit les charges liées à son investissement (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charge non récupérable), mais également de pratiquer des amortissements du bien immobilier et des biens mobiliers sur leur durée normale d’utilisation, allant de 20 à 30 ans en moyenne. Si ces amortissements sont des charges comptables qui ne viennent pas obérer la trésorerie de l’investisseur, elles constituent des charges elles aussi déductibles des loyers perçus, ce qui va permettre de diminuer voire de neutraliser complètement la fiscalité pendant de nombreuses années.

Cerise sur le gâteau, dans cette configuration d’investissement dans une résidence offrant des services para-hôteliers, et confié par bail commercial à un exploitant professionnel, le propriétaire peut récupérer l’intégralité de la TVA acquittée au moment de l’acquisition du bien (20% du prix de vente du bien).

Nous vous invitons à consulter notre guide sur le statut LMNP.

Point de vigilance

Bien que l’investissement immobilier en résidence seniors s’avère attractif, il comporte des risques comme tout investissement immobilier. Afin de les réduire, il est indispensable de sélectionner rigoureusement le bien immobilier et l’exploitant pour sa qualité et son professionnalisme. Afin d’assurer la pérennité de son investissement, il convient donc de s’entourer d’un conseiller en gestion de patrimoine de confiance.

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