Le dispositif Malraux

Qu’est-ce que le dispositif Malraux et à qui s’adresse-t-il ?

Ce dispositif s’inscrit dans une volonté de sauvegarder les centres-villes délaissés, en redonnant vie à des immeubles anciens souvent inoccupés ou vétustes. Il permet ainsi de concilier investissement privé et intérêt général.

Le dispositif Malraux cible en priorité les contribuables fortement fiscalisés, généralement ceux dont l’impôt sur le revenu dépasse 12 000 € par an.

Le profil type de l’investisseur est un particulier qui recherche une solution de défiscalisation puissante et hors plafonnement des niches fiscales. Il s’inscrit dans une logique patrimoniale à long terme et exprime un attrait particulier à la belle pierre, à l’emplacement en cœur de ville, et à la qualité de rénovation.

Ces profils recherchent :

• Une réduction d’impôt importante
• Une diversification patrimoniale
• Un actif immobilier de qualité et un emplacement rare 

Un investissement tangible, associé à un enjeu culturel

Où investir ? Les zones éligibles

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investissement doit concerner un bien situé dans un périmètre protégé, à savoir :

• Un Site Patrimonial Remarquable (SPR) couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP)
• Un quartier ancien dégradé
• D’autres zones désignées par arrêté préfectoral

Ces zones, définies par les autorités locales avec l’accord de l’État, comprennent généralement les centres-villes historiques à forte valeur culturelle. Elles sont encadrées par les Architectes des Bâtiments de France pour garantir le respect des règles de restauration du bâti ancien.

Quels travaux sont concernés ?

Le dispositif Malraux impose la restauration complète de l’immeuble, sous la supervision d’un Architecte des Bâtiments de France. Les travaux éligibles incluent :

• La réhabilitation du bâtiment (façade, toiture, charpente, structure…)
• Les travaux d’amélioration & de rénovation énergétique (électricité, plomberie, isolation, etc.)
• L’aménagement intérieur et la transformation des logements.
• L’ensemble des travaux nécessaires à la mise en location du bien.

Il s’agit donc de travaux lourds, intégralement pilotés dans le cadre d’une autorisation spécifique appelée « permis de construire valant autorisation de travaux en secteur sauvegardé ». Les dépenses de simple entretien ou de décoration ne sont pas éligibles.

Le montant des travaux offrant un avantage fiscal est plafonné à 400 000 € maximum sur 4 ans.

Quels avantages fiscaux ?

L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt immédiate, calculée sur le montant des travaux :

• 30 % pour les biens situés dans un SPR avec PSMV
• 22 % pour les SPR avec PVAP ou zones assimilées

Points forts du dispositif :

• Non soumis au plafond global des niches fiscales
• Réduction pouvant atteindre 120 000 € sur 4 ans
• Possibilité de report sur 3 années supplémentaires en cas de réduction trop importante.
• Loyer non plafonné et pas de conditions de ressources pour les locataires.

Mise en situation chiffrée :

Un contribuable imposé à hauteur de 20 000 € par an acquiert un bien à rénover dans le centre historique de Tours.

Il engage 300 000 € de travaux dans un secteur éligible à 30 %. Il bénéficiera donc d’une réduction d’impôt de 90 000 €, soit 30 % de 300 000 €, qu’il pourra répartir sur les années de travaux et jusqu’à 3 années supplémentaires en cas d’excédent.

Si ses impôts sont constants, il pourra ainsi annuler totalement son impôt pendant plus de 4 ans.

Quelles sont les conditions à respecter ?

Pour profiter des avantages fiscaux du dispositif, l’investisseur s’engage à :

• Réaliser une restauration complète de l’immeuble
• Louer le bien en location nue pendant 9 ans
• Respecter les délais de réalisation imposés par les services de l’État

Contrairement à d’autres dispositifs, le montant du loyer n’est pas plafonné, et aucun critère de ressources n’est exigé pour le locataire.

Peut-on cumuler avec d’autres dispositifs fiscaux ?

Comme mentionné précédemment, la réduction d’impôt générée par le dispositif Malraux n’est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales. Il est donc possible de cumuler cet investissement avec d’autres dispositifs, tels que :

• Le dispositif Denormandie.
• Un ancien dispositif Pinel.
• Un PER.
• Des crédits ou réductions d’impôtpour l’emploi d’un salarié à domicile ou des dons.
• Ou tout autres mécanismes de réduction ou d’économie d’impôts.

Il est également possible de réaliser plusieurs opérations Malraux en parallèle, dans ce cas, le montant de travaux retenu pour le calcul de la réduction sera de 400.000€ maximum sur 4 ans

Le dispositif Malraux offre donc un double avantage : un gain fiscal substantiel et la fierté de participer à la préservation du patrimoine français. À l’heure où les centres-villes se réinventent, il offre aux investisseurs la possibilité d’allier sens, investissement patrimonial et transmission.

Cet article a été rédigé à titre informatif et ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement. Le dispositif Malraux est soumis à des conditions spécifiques et son application dépend de votre situation personnelle. Nous vous recommandons de consulter un professionnel avant toute décision d’investissement.