Jeanbrun et la relance de l’investissement locatif

Pendant plus de deux décennies, l’investissement locatif a été largement structuré par des dispositifs incitatifs reposant sur une promesse simple : une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de location. Le dispositif Jeanbrun rompt avec cette approche.

Il ne s’agit plus d’accorder un avantage fiscal exogène, mais de reconstituer une rentabilité intrinsèque, en permettant à l’investisseur de déduire chaque année une fraction de la valeur de son bien.

Nous passons donc d’une philosophie de réduction d’impôt à une philosophie d’amortissement du bien dans le cadre des revenus fonciers (nouveauté française) car jusqu’à présent, seule la location meublée permettait d’imputer les amortissements du bien sur les loyers encaissés.

En pratique, le dispositif Jeanbrun permet d’amortir jusqu’à 80% du prix d’acquisition (hors terrain, selon des taux variant de 3,5% à 5,5% en fonction du segment locatif et lieu géographique retenu.)

Ce faisant, le législateur opère un glissement subtil mais décisif : l’avantage fiscal n’est plus un « bonus », il devient une composante structurelle du rendement.

L’efficacité du dispositif repose sur un levier bien connu des fiscalistes : la création de charges déductibles non décaissées. Puisque l’amortissement est une charge comptable imputable sur les revenus locatifs du fait de la dépréciation du bien par l’effet du temps, sans décaissement économique. Et la nouveauté avec le dispositif Jeanbrun est que cet amortissement est imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € / an, contrairement à l’amortissement applicable aux revenus locatifs meublés qui n’est imputable que sur les loyers et non sur le revenu global.

À l’amortissement déductible s’ajoutent par ailleurs les charges classiques (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, etc.), permettant dans de nombreux cas de neutraliser tout ou partie de l’imposition des loyers, et de réduire l’imposition globale du foyer fiscal

Prenons un investissement de 300 000 €, dont 80% amortissables :

• Loyers annuels : 12 000€
• Charges : 2 000€
• Amortissement : 9 600€

Sans dispositif, la fiscalité dépasse 5 800€ par an pour un contribuable à 41%. Avec le dispositif Jeanbrun, elle tombe à … moins de 250 €.

L’écart est significatif. Mais au-delà du gain immédiat, c’est la durabilité de l’effet qui interpelle : l’amortissement s’inscrit dans le temps long, souvent sur plus de vingt ans.

Autre point notable : la capacité du dispositif à générer du déficit foncier. Lorsque les charges excèdent les loyers, le déficit peut :

• S’imputer sur les revenus fonciers existants,
• Puis, dans certaines limites, sur le revenu global,
• Avant d’être reporté sur une durée de 10 ans. Au-delà, il est perdu définitivement.

Le dispositif Jeanbrun introduit également des évolutions structurantes, notamment :

• Absence de zonage,
• Possibilité d’investissement via SCI non soumise à l’IS,
• Ouverture au neuf comme à l’ancien réhabilité.

De l’autre, il conditionne l’avantage fiscal issu de l’amortissement à :

• La location nue obligatoire,
• L’engagement de détention minimum de 9 ans.

Et exclut les maisons individuelles avec impossibilité de louer à un proche contrairement au Pinel, qui permettait de louer à un proche non-membre du foyer fiscal

La comparaison avec le LMNP s’impose naturellement. Sur le papier, les deux régimes partagent une même logique : amortir pour réduire l’assiette imposable. Dans les faits, leur philosophie diverge. Le LMNP reste l’outil d’optimisation fiscale par excellence à court terme, permettant souvent une neutralisation totale de l’imposition pendant plusieurs années.

Le dispositif Jeanbrun, lui, propose une approche plus équilibrée :

• Une fiscalité faible, mais rarement nulle,
• Un cadre juridique plus stable (revenus fonciers),
• Et surtout une lisibilité accrue à la revente, en l’absence de mécanisme de reprise d’amortissement.

Car oui, en cas de cession d’un bien loué en LMNP, les amortissements sont repris lors de la revente après application des abattements pour durée de détention (régime des plus-values immobilières des particuliers) avec une exonération totale de la plus-value après 22 ans de détention au titre de l’IR et 30 ans au titre des prélèvements sociaux.

 Là où le LMNP optimise, le Jeanbrun structure.

Ce dispositif ne s’adresse pas à tous. Il suppose :

• Une fiscalité déjà significative (TMI ≥ 30 %),
• Une capacité à se projeter dans la durée,
• Une appétence pour des montages patrimoniaux (souvent via SCI).

À l’inverse, il s’avère peu pertinent pour :

• Les contribuables faiblement imposés,
• Les investisseurs recherchant un effet fiscal immédiat,
• Ou les stratégies à court terme.

Sous ses apparences techniques, le dispositif Jeanbrun pourrait bien redessiner en profondeur les contours de l’investissement locatif.

En substituant l’amortissement à la réduction d’impôt, il :

• Déplace le centre de gravité vers la rentabilité réelle,
• Valorise les stratégies de détention longue,
• Et rapproche l’immobilier des logiques économiques classiques.

Dans un marché marqué par la raréfaction de l’offre locative, ce choix n’est pas neutre. Il traduit une ambition : réorienter durablement l’épargne privée vers un immobilier utile, stable et économiquement cohérent.

Le dispositif Jeanbrun marque donc un tournant : il ne s’agit plus d’un outil d’incitation ponctuelle, mais d’un véritable changement de logique économique. En substituant l’amortissement à la réduction d’impôt, il :

• Favorise une lecture en rentabilité nette,
• Incite à une détention longue,
• Rapproche la fiscalité immobilière des logiques professionnelles.

Dans un contexte de tension sur l’offre locative, ce mécanisme vise clairement à mobiliser l’épargne privée de manière plus pérenne et plus cohérente. Le dispositif Jeanbrun redéfinit les standards de l’investissement locatif en France.

Moins immédiat que les anciens dispositifs, mais potentiellement plus puissant dans la durée, il impose une approche plus technique, plus exigeante et résolument patrimoniale. À terme, il pourrait bien s’imposer comme une nouvelle référence, en réconciliant fiscalité, rendement et logique de détention long terme.

Par Nicolas Even, Responsable de l’offre immobilière du Groupe Astoria et Claire Dyard, Ingénieure Patrimoniale – Astoria Finance