Investissement immobilier : Comment impacte-t-il votre fiscalité ?
L’investissement immobilier est l’un des piliers du patrimoine des français, il est apprécié pour ses caractéristiques de protection familiale, de transmission, de sécurité et de rentabilité.
Comme tout investissement générant des revenus, l’immobilier est soumis à sa propre fiscalité, afin d’appréhender au mieux l’opération, il est important de maitriser chaque forme d’investissement ainsi que les différents régimes fiscaux et leurs spécificités : location nue ou meublée, régime réel, micro foncier ou micro BIC, dispositifs fiscaux particuliers, fiscalité liée à la plus-value…
La fiscalité immobilière étant complexe, il est primordial de bénéficier d’un accompagnement de qualité afin que l’investissement réalisé corresponde parfaitement aux objectifs de l’investisseur.
L’imposition des revenus locatifs :
Selon le type de location, nue ou meublée, différents régimes existent.
Il faut, dans ce cas distinguer deux types de revenus, les revenus fonciers issus de la location nue, et les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) issus de la location meublée, charge à l’investisseur de choisir ensuite le régime le plus adapté afin d’avoir un résultat imposable le plus bas possible.
*le plafond est de 15 000€ pour les meublés de tourisme non classés (locations courte durée)
Le résultat imposable sera alors taxé à hauteur de la tranche marginale d’imposition (TMI) et des prélèvements sociaux de 17,2%. (Dans le cas d’un investissement soumis à l’IR).
La fiscalité immobilière peut s’avérer lourde, il faut donc être extrêmement attentif aux conditions d’investissement, choisir le bon régime : micro ou réel, arbitrer entre location nue et location meublée, réfléchir à un éventuel horizon de revente pour prendre en compte la fiscalité sur la plus-value… Au-delà de ces questions, il existe aussi quelques dispositifs immobiliers permettant d’optimiser l’imposition ou de bénéficier de conditions d’investissement avantageuses.
Dispositifs immobiliers : Des solutions d’optimisation pour chaque profil d’investisseur :
Afin d’inciter l’investisseur particulier à se tourner vers l’immobilier résidentiel, des dispositifs fiscaux présentant de nombreux avantages peuvent être étudiés, mécanismes de réduction d’impôts, déduction de revenus, prix décotés, avantages à la transmission…
Les profils auxquels s’adressent ces dispositifs sont nombreux, de l’investisseur souhaitant uniquement générer un revenu complémentaire, à ceux qui souhaitent réduire leur imposition de 2.500 à plusieurs centaines de milliers d’euros, ou encore ceux voulant développer leur patrimoine et optimiser la transmission.
- La Loi Denormandie qui concerne la rénovation d’immobilier ancien, permet une réduction d’impôts jusqu’à 21% du coût d’acquisition.
- La Loi Malraux pour la réhabilitation des centres historiques, offre une réduction d’impôts jusqu’à 30% du montant des travaux réalisés.
- Le Déficit Foncier qui dépend du droit commun et permet quant à lui d’effacer tout ou partie de son bénéfice foncier, puis de gommer jusqu’à 10.700€ sur le revenu global.
- La Loi Monument Historique votée en 1913, permet de déduire du revenu global 100% des travaux de réhabilitation d’un immeuble inscrit ou classé Monument Historique, et cela sans aucun plafond !
Certains investissements permettent eux de ne pas générer de fiscalité supplémentaire.
- L’investissement en location meublée, qui grâce à l’amortissement notamment permet de générer un revenu non fiscalisé.
- L’investissement en nue-propriété, offre-lui des perspectives intéressantes en termes de transmission, de taxation sur la plus-value immobilière, et de valorisation à terme.
En conclusion, l’investissement immobilier peut être un formidable levier patrimonial, à condition de bien en connaître les ficelles, dont la fiscalité qui peut s’avérer complexe.
Bonne pratique : pour qu’un investissement immobilier soit une réussite, il est fortement conseillé d’être accompagné par un professionnel de la gestion de patrimoine qui aura une visibilité globale sur la situation et les objectifs de l’investisseur.
Il est aussi important de bénéficier de projections précises prenant en compte la fiscalité immobilière à venir afin de s’assurer de la pertinence de la solution choisie.